Avant de tomber amoureux d’un appartement sur leboncoin à 3h du matin, il y a une chose à savoir. Une seule. Combien vous pouvez vraiment emprunter. Pas ce que vous espérez, pas ce que votre collègue a emprunté avec « un bon salaire comme le vôtre ». Ce que la banque, elle, acceptera de vous prêter au regard de votre situation.
Calculer sa capacité d’emprunt, c’est l’étape zéro de tout projet immobilier sérieux. Et pourtant, c’est celle que la plupart des gens bâclent, ou pire, esquivent. Résultat : des coups de cœur impossibles à financer, des dossiers refusés, et beaucoup de temps perdu.
On va voir ça ensemble, chiffres concrets à l’appui.
Table des matières
- La formule de base : ce que ça veut dire concrètement
- Durée, taux, montant : le trio qui change tout
- Ce que les banques comptent vraiment dans vos revenus
- Ce qui compte dans vos charges
- Le reste à vivre : le critère qu’on oublie toujours
- Emprunter seul ou à deux : la différence est massive
- Comment faire grimper sa capacité d’emprunt
- Ce que la banque scrute au-delà des chiffres
- La simulation en ligne : utile, mais pas suffisante
La formule de base : ce que ça veut dire concrètement
La capacité d’emprunt, c’est simple sur le papier. La formule officielle :
Capacité d’emprunt = (revenus nets mensuels – charges) × 35 %
Ce 35 %, c’est le taux d’endettement maximum fixé par le Haut conseil de stabilité financière, le HCSF. Concrètement, ça signifie que vos mensualités de crédit (le futur prêt immobilier inclus) ne peuvent pas dépasser 35 % de vos revenus nets, charges déduites.
Exemple concret. Vous gagnez 2 500 € nets par mois, votre conjoint 2 000 €. Total : 4 500 €. Vous remboursez encore un crédit auto à 150 € par mois. La banque calcule : (4 500 – 150) × 35 % = 1 522 €. C’est votre mensualité maximale pour le prêt immobilier.
Pas 2 000 €. Pas « ce qu’on pense pouvoir gérer ». 1 522 €.
Et à partir de cette mensualité, selon le taux et la durée, on remonte au capital empruntable. C’est là que la durée entre en jeu.
Durée, taux, montant : le trio qui change tout
À mensualité identique, la durée du prêt fait exploser ou s’effondrer le capital empruntable. Regardez ce tableau pour un emprunteur seul avec 2 200 € de revenus nets, sans charge ni apport :
| Durée du prêt | Capacité d’emprunt | Taux indicatif |
|---|---|---|
| 10 ans | ~77 000 € | 3,00 % |
| 15 ans | ~106 000 € | 3,07 % |
| 20 ans | ~129 000 € | 3,26 % |
| 25 ans | ~147 000 € | 3,38 % |
Et pour un couple avec 5 000 € de revenus mensuels cumulés, sans charge :
| Durée du prêt | Capacité d’emprunt | Taux indicatif |
|---|---|---|
| 10 ans | ~176 000 € | 3,00 % |
| 15 ans | ~242 000 € | 3,07 % |
| 20 ans | ~293 000 € | 3,26 % |
| 25 ans | ~334 000 € | 3,38 % |
La logique est claire : plus on étale, plus on emprunte. Mais plus on paie d’intérêts au total. Allonger la durée, c’est un levier, pas une solution magique.
Ce que les banques comptent vraiment dans vos revenus
C’est là que ça devient moins évident. Pas tous les revenus sont traités de la même façon.
Entrent dans le calcul sans broncher : le salaire net (avant impôt sur le revenu, hors charges sociales), les primes contractuelles garanties comme un 13e mois inscrit dans une convention collective, les pensions de retraite ou d’invalidité, les revenus fonciers (mais souvent avec une décote de 30 %, donc la banque ne retient que 70 % de vos loyers perçus), et les revenus non salariés des indépendants, sur la base d’une moyenne des 3 dernières années.
Ce qui est beaucoup plus flou : les allocations familiales, les commissions variables, les primes ponctuelles. Ça dépend de la banque. Certaines les intègrent, d’autres pas. Aucune règle universelle là-dessus.
Et si vous avez un beau salaire mais des découverts tous les mois sur vos relevés, la banque va tiquer. Elle demande les 3 derniers relevés de compte. Ce n’est pas pour la forme.
Ce qui compte dans vos charges
Vos charges, ce ne sont pas vos courses ou votre abonnement Netflix. Les banques s’intéressent à ce qu’on appelle les charges contraintes : mensualités de crédits en cours (immobilier, conso, revolving, LOA), pensions alimentaires versées, et votre loyer actuel si vous continuez à le payer après l’achat, ce qui peut arriver si le bien n’est pas disponible immédiatement.
Petit bémol sur les crédits en cours : si un prêt se termine dans moins de 12 mois, la plupart des banques ne le comptabilisent plus. Ce qui peut changer pas mal de choses sur votre dossier si vous avez un crédit conso qui touche à sa fin.
Bref, avant de déposer un dossier, ça vaut le coup de faire le ménage dans ses engagements.
Le reste à vivre : le critère qu’on oublie toujours
Le taux d’endettement à 35 %, c’est un plafond légal. Mais la banque regarde aussi ce qu’il vous reste chaque mois après avoir payé votre mensualité. C’est ce qu’on appelle le reste à vivre.
Et là, les seuils admis varient. Une personne seule doit généralement justifier d’un reste à vivre d’au moins 800 à 1 000 € par mois. Un couple sans enfant, entre 1 200 et 1 500 €. Comptez environ 400 € supplémentaires par enfant à charge.
Concrètement, un couple avec deux enfants devrait donc avoir au minimum 1 900 à 2 000 € de reste à vivre après mensualité, selon ces estimations. Si ce n’est pas le cas, la banque peut refuser même si le taux d’endettement est en dessous de 35 %.
Et l’inverse est aussi vrai. Si votre reste à vivre est largement supérieur aux seuils, vous pouvez parfois négocier un taux d’endettement légèrement supérieur à 35 %. Les établissements ont le droit de déroger à la règle dans 20 % de leurs dossiers. C’est une marge de manœuvre réelle, à condition d’avoir un dossier béton.
Emprunter seul ou à deux : la différence est massive
Franchement, c’est rare d’arriver à un budget confortable en empruntant seul sur Paris ou dans les grandes métropoles. Emprunter à deux, ça additionne les revenus, et les effets sont immédiats sur la capacité totale.
La banque demandera un justificatif du lien entre co-emprunteurs (mariage, PACS, attestation de concubinage). Ce n’est pas qu’une formalité administrative, ça détermine aussi la solidarité juridique sur le prêt.
Si vous êtes en train de construire votre projet, notre guide achat immobilier détaille toutes les étapes, du budget à la signature chez le notaire.
Comment faire grimper sa capacité d’emprunt
Votre simulation vous donne un chiffre trop bas ? Il y a plusieurs pistes concrètes.
Rembourser les crédits en cours. C’est la première chose à faire avant de déposer un dossier. Chaque mensualité en moins, c’est directement de la capacité d’emprunt en plus. Un crédit conso à 200 €/mois qui disparaît, c’est 200 € de mensualité libérés pour votre futur prêt immobilier.
Augmenter l’apport. Un apport plus important réduit le capital à emprunter, mais surtout il rassure la banque et permet d’obtenir un meilleur taux. Un meilleur taux, c’est moins d’intérêts dans chaque mensualité, donc plus de capital remboursé à mensualité égale. Oui, c’est un cercle vertueux.
Et si vous n’avez pas d’apport du tout, ce n’est pas forcément rédhibitoire. Certains profils peuvent accéder à un prêt sans apport, sous conditions.
Allonger la durée. On l’a vu dans le tableau plus haut. Passer de 20 à 25 ans peut ajouter 15 à 20 % de capacité d’emprunt. Mais attention au coût total du crédit qui grimpe en parallèle.
Négocier l’assurance emprunteur. C’est un levier très sous-estimé. L’assurance peut représenter entre 15 et 30 % du coût total d’un crédit. Depuis la loi Lemoine, vous pouvez changer d’assurance à tout moment, sans frais. Une délégation d’assurance bien choisie peut dégager plusieurs dizaines d’euros par mois, ce qui allège la mensualité globale.
Regarder les prêts aidés. Le PTZ (prêt à taux zéro) finance une partie de l’achat sans intérêts, sous conditions de ressources et de zone géographique. Le prêt d’accession sociale (PAS) et le prêt conventionné existent aussi. Ces dispositifs viennent en complément du prêt principal et permettent d’augmenter le budget global sans toucher au taux d’endettement de la même façon.
Ce que la banque scrute au-delà des chiffres
On ne va pas se mentir : deux dossiers avec exactement les mêmes revenus peuvent obtenir des réponses très différentes.
La stabilité professionnelle compte énormément. Un CDI en période d’essai, ça passe rarement. Un CDD, c’est compliqué selon les banques. Un indépendant avec 3 ans de bilans positifs, ça peut très bien marcher. La nature du contrat de travail joue autant que le montant du salaire.
La gestion des comptes est scrutée à la loupe. Des relevés propres, sans découvert, avec une épargne régulière même modeste, c’est un signal positif très fort. À l’inverse, un solde dans le rouge tous les mois, même ponctuellement, c’est une alerte immédiate.
Le taux d’intérêt proposé dépend directement du risque que la banque vous attribue. Un profil solide obtient un meilleur taux, ce qui augmente mécaniquement la capacité d’emprunt. Un profil fragile paie plus cher, et emprunte moins. C’est brutal, mais c’est comme ça que ça fonctionne.
La simulation en ligne : utile, mais pas suffisante
Les simulateurs sur internet donnent une première estimation rapide. C’est bien pour se situer, pour tester des scénarios (« et si j’empruntais sur 25 ans ? », « et si on ajoutait 10 000 € d’apport ? »). Mais ces outils ne prennent pas en compte la politique commerciale de chaque banque, la nature précise de vos revenus, ni les dérogations possibles au taux d’endettement de 35 %.
Un courtier, lui, connaît les grilles de chaque établissement. Il sait quelle banque accepte les revenus locatifs sans décote, quelle autre est plus souple sur les indépendants, quelle offre est la plus adaptée à votre profil du moment. Ce n’est pas de la magie : c’est juste de l’expérience et un réseau de partenaires que vous n’avez pas.
Mais avant de passer cette étape, faire vous-même le calcul, comprendre les mécanismes, savoir ce qui pèse sur votre dossier : c’est déjà beaucoup. Ça vous permet d’arriver dans n’importe quelle conversation bancaire sans être pris au dépourvu.