L’état des lieux d’entrée, c’est souvent le document qu’on signe en vitesse, un peu stressé par les cartons qui attendent dans le couloir, sans vraiment y prêter l’attention qu’il mérite. Grosse erreur. Ce bout de papier, ou fichier PDF selon les agences, va suivre toute votre location et ressurgir le jour où vous rendrez les clés, parfois deux ou trois ans plus tard. Autant le faire correctement dès le départ.
Que vous soyez locataire qui emménage ou propriétaire qui remet les clés, l’état des lieux d’entrée doit être réalisé de façon contradictoire, c’est-à-dire en présence des deux parties. Pas question de le faire chacun de son côté. C’est une obligation légale, et elle protège tout le monde.
Table des matières
- Ce que la loi dit vraiment (et ce qu’on oublie souvent)
- Comment se déroule concrètement un état des lieux
- Les mentions que vous pouvez ajouter vous-même
- Que faire si l’autre partie refuse de faire l’état des lieux ?
- Ce que ça coûte selon qui fait l’état des lieux
- La question de la vétusté et de la peinture
- Ce qu’on ne dit pas toujours aux locataires
Ce que la loi dit vraiment (et ce qu’on oublie souvent)
L’état des lieux doit être établi par écrit. Support papier ou numérique, peu importe, du moment que les deux parties en ont un exemplaire signé. Remis en main propre ou par voie dématérialisée, c’est admis depuis un moment maintenant.
Ce document doit permettre, plus tard, de comparer l’état du logement à l’entrée et à la sortie. Logique. Mais pour que cette comparaison soit possible, encore faut-il que l’état des lieux d’entrée soit suffisamment précis. Et c’est là que beaucoup de gens se plantent.
Voici ce qui doit obligatoirement figurer dans le document :
- Le type d’état des lieux (entrée, donc)
- La date
- L’adresse exacte du logement
- Les noms du locataire et du propriétaire (ou de son représentant)
- Les relevés des compteurs d’eau, d’électricité, de gaz, si les charges ne sont pas au forfait
- La liste des clés remises et de tous les moyens d’accès (badge de parking, digicode, etc.)
- Pour chaque pièce : l’état des sols, murs, plafonds, équipements et meubles
- Les signatures des deux parties
Et la mention des équipements, c’est vraiment pièce par pièce. Pas « cuisine en bon état ». Plutôt : « plaques vitrocéramiques : 2 rayures légères en haut à droite », « carrelage sol : aucune fissure apparente », ce genre de précision.
Comment se déroule concrètement un état des lieux
Organiser la visite dans de bonnes conditions
Un seul point qui semble évident mais qu’on zappe souvent : l’éclairage. L’état des lieux doit être fait dans de bonnes conditions lumineuses. Visiter un appartement dont les stores sont baissés et la moitié des ampoules manquent, ça rend la chose beaucoup plus compliquée. Si vous êtes locataire, n’hésitez pas à apporter une lampe torche pour les placards et les coins sombres.
Prévoir aussi du temps. Un studio peut prendre 30 minutes bâclées, ou une heure bien faite. Un 4 pièces, comptez facilement une heure et demie si on fait les choses sérieusement.
Pièce par pièce, sans rien sauter
La méthode qui marche : on avance dans l’appartement dans l’ordre, on regarde les plafonds, les murs, les fenêtres, les sols, les prises, les interrupteurs, les placards, et on note. Tout. Même ce qui semble mineur. Une légère tache sur un mur, un carrelage légèrement fissuré, une poignée un peu branlante. Mieux vaut sur-documenter que sous-documenter.
Si vous êtes locataire et que l’agent ou le propriétaire semble pressé, tenez bon. Vous avez le droit de prendre le temps qu’il faut. C’est votre caution qui est en jeu.
Et si vous remarquez quelque chose qui n’est pas noté sur le document, insistez pour que ce soit ajouté avant de signer. Une fois la signature apposée, c’est beaucoup plus compliqué de revenir en arrière.
Prendre des photos, systématiquement
Les photos ne remplacent pas le document écrit, mais elles le complètent parfaitement. Datées automatiquement par votre téléphone, elles constituent une preuve supplémentaire solide en cas de litige. Photographiez chaque pièce sous plusieurs angles, les équipements, et surtout les défauts déjà existants.
Depuis quelques années, certaines agences utilisent des applications dédiées qui permettent d’intégrer directement les photos dans le document numérique. C’est franchement pratique, et ça évite les disputes sur « mais cette tache existait déjà ».
Les mentions que vous pouvez ajouter vous-même
Le locataire peut, au moment de l’état des lieux, ajouter des précisions qui ne figurent pas dans le document initial. Par exemple : compteur d’eau non branché au moment de la visite, chauffage non testé car c’est l’été, ou un défaut que l’agent a refusé de noter mais que vous avez constaté.
Notez-le directement sur le document, manuscrit si besoin, avec votre signature. Et si vous avez un doute sur quelque chose que vous n’avez pas pu vérifier le jour J (genre un volet roulant électrique dont la télécommande n’avait pas de pile), sachez que vous avez en général 10 jours après l’emménagement pour signaler des réserves complémentaires par lettre recommandée, surtout pour les équipements de chauffage. Ce délai est souvent méconnu, alors gardez-le dans un coin de votre tête.
Que faire si l’autre partie refuse de faire l’état des lieux ?
Ça arrive. Un propriétaire qui « n’a pas le temps », un locataire qui ne se présente pas au rendez-vous. Dans ce cas, l’une ou l’autre des parties peut faire appel à un commissaire de justice (autrefois appelé huissier).
Le commissaire de justice convoque les deux parties par lettre recommandée avec accusé de réception, au moins 7 jours à l’avance. Le document établi s’appelle alors un constat locatif, et il a une valeur juridique plus forte encore que l’état des lieux classique.
Les frais sont partagés à 50/50 entre le locataire et le propriétaire. En métropole, voilà à quoi ressemble la facture :
| Surface du logement | Frais de constat | Lettres de convocation | Frais de déplacement |
|---|---|---|---|
| Jusqu’à 50 m² | 132,82 € | 18,06 € | 11,28 € |
| De 50 à 150 m² | 154,74 € | 18,06 € | 11,28 € |
| Plus de 150 m² | 232,12 € | 18,06 € | 11,28 € |
Soit, pour un appartement de 70 m², un total d’environ 184 € TTC, partagé en deux. C’est le tarif réglementé en métropole. En outre-mer, les montants varient selon les territoires.
Ce que ça coûte selon qui fait l’état des lieux
Quand le locataire et le propriétaire s’en chargent ensemble directement, sans intermédiaire, c’est gratuit. Point.
Quand une agence immobilière intervient, les frais sont partagés, mais la part du locataire est plafonnée. Elle ne peut pas dépasser la moitié des frais facturés par l’agence, et surtout pas plus de 3,03 € TTC par m² de surface habitable. Exemple concret : pour un 30 m², le locataire ne peut pas payer plus de 90,90 €, quoi qu’il arrive.
Avant de signer le bail (et si vous n’avez pas encore choisi votre logement, ça vaut le coup de bien rédiger un bail qui précise ces points), vérifiez bien qui prend en charge quoi. Certaines agences facturent des montants prohibitifs que le locataire n’est pas censé supporter intégralement.
La question de la vétusté et de la peinture
C’est le nerf de la guerre lors de l’état des lieux de sortie, mais ça se joue à l’entrée. La grille de vétusté, qui peut être annexée à l’état des lieux dès la signature du bail, définit la durée de vie estimée de chaque élément du logement. Peintures, sols, équipements électroménagers, etc.
Concrètement : une peinture dont la durée de vie est estimée à 10 ans est considérée comme usée à 100 % au bout de 10 ans. Si les murs n’ont pas été repeints depuis 12 ans quand vous arrivez, et qu’ils sont dans un état moyen à votre sortie, c’est au propriétaire d’assumer les travaux de rafraîchissement, pas à vous.
Mais. Si vous laissez des trous, des taches importantes, des murs jaunes de nicotine (oui, fumer à l’intérieur, ça se voit), là c’est une dégradation imputable au locataire, et la retenue sur caution est justifiée.
Voilà pourquoi l’état des lieux d’entrée est votre meilleure protection. Si la peinture était déjà ternie, que les murs portaient des traces, notez-le en détail. Photos à l’appui. Parce que sans trace écrite d’entrée, c’est votre parole contre celle du propriétaire, et le juge a l’habitude de ce genre de litige.
Ce qu’on ne dit pas toujours aux locataires
Quelques réflexes pratiques que j’ai appris à la dure (ou que j’ai vus dans l’entourage) :
Vérifiez les appareils électriques en les faisant fonctionner pendant l’état des lieux. Four, lave-vaisselle, hotte, chauffe-eau. Si quelque chose ne marche pas, c’est le moment de le dire, pas six mois plus tard.
Regardez sous les tapis et derrière les meubles si le logement est meublé. Les agences ne soulèvent pas tout, et des dégâts cachés peuvent vous être imputés à la sortie si vous ne les signalez pas.
Si vous avez eu du mal à trouver un locataire ou si vous êtes propriétaire qui vient de mettre son bien en location pour la première fois, pensez à proposer une grille de vétusté dès la signature du bail. Ça évite beaucoup de conflits ensuite.
Gardez une copie de l’état des lieux pendant toute la durée de votre location, plus au moins un an après votre départ. Oui, c’est long. Mais les délais de prescription en matière locative s’étirent parfois.
Et si vous avez un désaccord le jour de l’état des lieux d’entrée, ne signez pas « pour faire plaisir ». Vous pouvez apposer des réserves manuscrites, refuser de signer un point précis, ou demander un délai. Ce n’est pas un acte hostile. C’est votre droit.