Que faire en cas de logement classé G énergétique

Un DPE G. Deux lettres qui font aujourd’hui froid dans le dos, au sens propre comme au sens administratif. Depuis le 1er janvier 2025, les logements classés G sont officiellement interdits à la location en France. Ce n’est plus une menace lointaine, c’est une réalité. Et si vous êtes propriétaire, occupant ou bailleur, d’un tel logement, la question « qu’est-ce que je fais maintenant ? » est probablement celle qui vous trotte en tête.

On va tout passer en revue : ce que ça implique concrètement, les travaux à envisager, les aides disponibles, et aussi les zones d’ombre d’une réforme que tout le monde ne comprend pas forcément.

Ce que « passoire thermique » veut dire, vraiment

Un logement est classé G (ou F, ce qui forme ensemble la catégorie des passoires thermiques) quand il consomme plus de 331 kWh par m² et par an, et rejette plus de 71 kg de CO₂ par m² par an. En clair : c’est un logement qui brûle de l’énergie à une vitesse alarmante, qui chauffe mal malgré des factures salées, et qui vous donne l’impression de dormir dans un frigo en janvier.

En France, on recense environ 4,2 millions de logements dans cette situation. Ça fait beaucoup. Et pourtant, entre 2023 et 2024, quelque 509 000 biens sont sortis du classement passoire, ce qui montre que les travaux ont de vrais effets.

Les signes qui ne trompent pas ? Vous mettez le chauffage à fond et il fait toujours 17°C dans votre salon. Les murs sont froids au toucher. L’humidité s’invite sur les fenêtres ou dans les angles. Vos factures de chauffage dépassent allègrement 200 euros par mois pour un appartement de taille raisonnable. Si vous cochez plusieurs de ces cases, inutile d’attendre : c’est le bon moment de faire un comprendre DPE de votre logement pour avoir une base officielle.

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Ce que dit la loi en 2025 (et après)

C’est là que ça devient sérieux.

La loi Climat et Résilience a mis en place un calendrier progressif d’interdiction de location des passoires thermiques. Voici où on en est :

Donc oui, si votre bien est classé G, vous ne pouvez légalement plus le mettre en location depuis début 2025. Point.

Et la vente ? Là, c’est différent. Vendre un logement classé F ou G reste possible. Depuis avril 2023, un audit énergétique est obligatoire avant toute mise en vente, mais cet audit n’oblige pas à réaliser les travaux. Il sert à informer l’acheteur. Rien de plus, rien de moins. Ce qui veut dire qu’on peut tout à fait vendre une passoire, à condition de jouer la transparence.

Une réforme en cours qui pourrait changer les règles

Petit bémol (de taille) : le gouvernement discute actuellement d’un assouplissement de l’interdiction de location. Face à la pénurie de logements, une piste est sur la table : permettre aux propriétaires de continuer à louer leur bien classé G, à condition de signer un contrat de travaux avec un professionnel et de s’engager à les réaliser dans un délai de 3 ans pour une maison individuelle, 5 ans en copropriété. Ça remettrait potentiellement 700 000 logements sur le marché.

Mais, et c’est le problème, rien n’est acté à l’heure où j’écris ces lignes. Et franchement, s’en remettre à une hypothétique réforme pour ne rien faire, c’est risqué. Les contraintes de terrain sont réelles : pas assez d’artisans qualifiés, des copropriétés où les décisions prennent du temps, des biens difficiles à isoler techniquement. Le tout dans un calendrier que beaucoup jugent trop serré.

Comment savoir précisément où vous en êtes

Avant de foncer tête baissée dans les travaux, il faut partir d’un diagnostic solide.

Le DPE (diagnostic de performance énergétique) donne une note globale et identifie les grandes failles du logement. C’est le minimum. Mais pour un logement vraiment dégradé, l’audit énergétique va plus loin : il propose plusieurs scénarios de travaux, chiffre les économies potentielles, et donne une vision claire des priorités. Et surtout, cet audit est aujourd’hui obligatoire pour prétendre à certaines aides, notamment pour les propriétaires bailleurs.

L’audit, c’est un investissement (quelques centaines d’euros selon la surface), mais il évite souvent de faire des travaux dans le mauvais ordre.

Les travaux qui font vraiment la différence

Voilà la partie concrète. Pour sortir d’un DPE G, on ne s’en sort pas avec un simple changement de thermostat. Il faut s’attaquer aux sources réelles de déperdition.

Les principaux postes de travaux à envisager :

L’isolation est presque toujours le chantier numéro un. Les combles (perdus ou aménageables), les murs (par l’intérieur ou l’extérieur), les planchers bas. À titre indicatif, les murs représentent environ 25 % des pertes de chaleur, les fenêtres 15 %, le sol 10 %. L’isolation des combles perdus reste souvent le geste le plus rapide et le moins cher.

Le système de chauffage arrive juste après. Une vieille chaudière fioul ou un convecteur électrique des années 90, c’est une source de consommation excessive. Les équipements les plus efficaces aujourd’hui : la pompe à chaleur air/eau, la chaudière biomasse, le poêle à bois (en complément). Les économies peuvent être spectaculaires.

Les fenêtres et menuiseries jouent leur rôle, surtout si vous avez encore du simple vitrage. Un double vitrage correct, voire du triple vitrage sur les façades exposées, ça change la donne.

La ventilation est souvent oubliée. Et c’est une erreur. Une mauvaise ventilation génère de l’humidité, dégrade l’isolation et crée de vrais problèmes de qualité de l’air. Une VMC simple flux hygroréglable ou une VMC double flux, selon la configuration, peut compléter efficacement un chantier de rénovation.

Un exemple chiffré pour visualiser l’enjeu

Une maison de 70 m² dans le Loiret, construite en 1955, classée F. Travaux réalisés : isolation des combles perdus (2 100 €), isolation thermique par l’extérieur (22 880 €), VMC simple flux (2 350 €), pompe à chaleur air/eau (14 500 €). Total du chantier : 41 830 €. Aides obtenues : 32 000 €. Reste à charge : 9 830 €. Résultat : DPE passé à B, économies énergétiques de 77 %, facture annuelle tombée de 2 880 € à 662 €. Retour sur investissement estimé à 4 ans.

C’est un cas réel. Et il montre que les aides font vraiment pencher la balance.

Les aides disponibles en 2026

C’est souvent là que les gens se perdent. Il y en a plusieurs, elles se cumulent, et les montants varient selon vos revenus. Voici les principales à connaître, et je vous recommande aussi de consulter un article dédié aux aides rénovation énergétique pour aller plus loin dans le détail.

MaPrimeRénov’ Parcours accompagné : pour les rénovations d’ampleur (plusieurs postes de travaux combinés). Le taux de prise en charge peut atteindre 80 % du coût HT pour les ménages les plus modestes. C’est significatif.

MaPrimeRénov’ monogeste : pour les travaux sur un seul poste (juste le chauffage, ou juste l’isolation). Montant variable selon les revenus et la nature des travaux.

La prime énergie (CEE) : versée par les fournisseurs d’énergie, elle vient souvent s’ajouter aux autres aides.

La TVA à 5,5 % : appliquée sur l’ensemble des travaux de rénovation énergétique, matériaux et main d’œuvre inclus. C’est automatique si vous faites appel à un artisan RGE.

L’éco-prêt à taux zéro : jusqu’à 50 000 € empruntables sans intérêts, remboursables sur 20 ans. Idéal pour avancer les travaux quand les aides ne couvrent pas tout d’un coup.

Et depuis janvier 2024, un bonus de 10 % sur MaPrimeRénov’ est accordé aux propriétaires qui font passer leur logement au-dessus de la classe E (sortie officielle du statut de passoire).

Condition quasi-systématique : faire appel à un professionnel certifié RGE (Reconnu Garant de l’Environnement). Ce label n’est pas une formalité, c’est le sésame pour débloquer la quasi-totalité des aides.

Faut-il tout faire d’un coup ou y aller geste par geste ?

Bonne question. Et la réponse n’est pas si simple.

Techniquement, une rénovation globale (plusieurs postes traités en même temps) est plus efficace. On chauffe mieux, on économise plus, et on peut décrocher des aides plus importantes. Faire les combles et la pompe à chaleur en même temps, par exemple, c’est cohérent : l’un renforce l’autre. Faire la pompe à chaleur sans isoler, c’est un peu comme mettre de l’eau dans un panier.

Mais tout le monde n’a pas la trésorerie pour tout faire en même temps, même avec des aides. Dans ce cas, commencer par l’isolation des combles (souvent le meilleur rapport coût/efficacité), puis attaquer le chauffage, puis les murs, c’est une stratégie raisonnable.

En copropriété, c’est plus compliqué encore. Les travaux sur les parties communes (isolation extérieure, chauffage collectif) doivent être votés en assemblée générale. Ça prend du temps. Et ça implique de convaincre des copropriétaires qui n’ont pas forcément les mêmes priorités que vous.

Les mesures d’urgence en attendant les travaux

On ne va pas se mentir : les travaux, ça prend du temps à organiser. En attendant, quelques réflexes simples peuvent limiter la casse sur vos factures, sans changer votre DPE d’un iota.

Fermer les volets dès la tombée de la nuit en hiver. Installer des rideaux épais. Identifier et colmater les ponts thermiques visibles (joints de fenêtres défaillants, bas de portes). Ne pas surchauffer au-delà de 19-20°C dans les pièces de vie.

Et en été, l’inverse : fermer les volets en journée pour garder la fraîcheur, aérer le matin tôt quand la température extérieure est plus basse.

Ces gestes ne transforment pas votre logement, mais ils peuvent réduire la consommation de 10 à 15 % sur l’année. C’est déjà ça.

Ce qui se passe si on ne fait rien

Propriétaire bailleur avec un DPE G depuis janvier 2025 : vous ne pouvez plus louer légalement. Point. Et même si la réforme en cours venait à assouplir les règles, elle imposerait quand même de s’engager sur des travaux. Il n’y a pas vraiment d’échappatoire à long terme.

Propriétaire occupant : vous n’avez pas d’obligation légale immédiate de rénover. Mais vous payez des factures d’énergie qui vont continuer à grimper, et vous vivez dans un inconfort qui n’a aucune raison de s’améliorer tout seul.

Et si vous pensez vendre dans quelques années, le DPE est désormais bien visible dans toutes les annonces immobilières. Un logement classé G se vend moins cher, moins vite, et attire des acheteurs qui négocieront les travaux à la baisse. La perte de valeur d’un bien énergivore par rapport à un équivalent bien noté peut atteindre 15 à 20 % dans certains marchés.

Rénover, c’est donc aussi protéger la valeur de son patrimoine. Pas juste une contrainte réglementaire.