Avant d’acheter un appartement pour le louer, il y a une question qui s’impose vraiment : est-ce que ça va rapporter quelque chose ? Et surtout, combien ? Parce que « rentable » c’est bien joli, mais sans chiffres derrière, c’est juste un mot. Si vous commencez à vous intéresser à l’investir locatif, calculer la rentabilité locative est la première compétence à maîtriser. Pas besoin d’être expert-comptable. Les formules sont simples. C’est leur interprétation qui demande un peu de recul.
Table des matières
- La rentabilité brute : le point de départ (mais pas la fin)
- La rentabilité nette : ce que vous gagnez vraiment
- La méthode Larcher : l’astuce des pros pour aller vite
- La rentabilité nette-nette : le vrai rendement après impôts
- Les trois formules côte à côte
- Quel taux viser ? Les repères concrets
- Studio, T2, T3 : les différences de rendement en pratique
- Ce que la rentabilité ne dit pas
La rentabilité brute : le point de départ (mais pas la fin)
C’est le calcul le plus rapide, celui qu’on fait sur un coin de table quand on visite un bien et qu’on veut se faire une idée immédiate.
La formule : (loyer mensuel × 12) / prix d’achat total × 100
Exemple concret : vous achetez un T2 à Lyon pour 200 000 euros, frais de notaire inclus. Vous le louez 750 euros par mois. Ça donne (750 × 12) / 200 000 × 100 = 4,5 % de rentabilité brute.
Voilà. Trente secondes de calcul.
Mais attention, ce chiffre ne tient compte de rien d’autre que le loyer et le prix d’achat. Pas de taxe foncière, pas de charges de copropriété non récupérables, pas d’assurances. Bref, c’est une carte de visite, pas un bilan comptable. Utile pour comparer rapidement deux biens entre eux, ou pour éliminer d’emblée les projets trop peu attractifs.
La rentabilité nette : ce que vous gagnez vraiment
C’est là que ça devient sérieux.
La rentabilité nette soustrait toutes les charges que vous, en tant que propriétaire, allez supporter réellement. Et la liste est plus longue qu’on ne le croit au premier abord.
Ce qu’on retire du loyer annuel :
- La taxe foncière (variable selon les villes, souvent entre 500 et 2 000 euros pour un appartement classique)
- Les charges de copropriété non récupérables (les travaux sur parties communes, ravalement, ascenseur…)
- L’assurance propriétaire non occupant (PNO)
- L’assurance loyers impayés si vous en souscrivez une
- Les frais de gestion locative si vous passez par une agence (comptez 7 à 10 % des loyers)
- Les intérêts d’emprunt si vous avez financé à crédit
- Une provision pour travaux et entretien
La formule : (loyer annuel net de charges / prix d’achat total) × 100
Reprenons l’exemple du T2 à 200 000 euros, loyer 750 euros/mois :
| Poste | Montant annuel |
|---|---|
| Loyers bruts | 9 000 € |
| Taxe foncière | 900 € |
| Charges non récupérables | 500 € |
| Assurance PNO | 130 € |
| Provision travaux | 400 € |
| Total charges | 1 930 € |
| Loyer net | 7 070 € |
Rentabilité nette : (7 070 / 200 000) × 100 = 3,5 %
L’écart avec les 4,5 % bruts est significatif. Et on n’a pas encore parlé des impôts.
La méthode Larcher : l’astuce des pros pour aller vite
Il existe un raccourci pratique que peu de gens connaissent au démarrage. La méthode Larcher part d’un constat empirique : les charges représentent en moyenne l’équivalent de 3 mois de loyer par an. Donc plutôt que de tout calculer, on fait le calcul de rentabilité brute sur 9 mois de loyers au lieu de 12.
Formule : (loyer mensuel × 9) / prix d’achat × 100
Avec notre T2 : (750 × 9) / 200 000 × 100 = 3,37 %
C’est une approximation, pas une vérité absolue. Mais c’est franchement pratique pour avoir un ordre de grandeur en quelques secondes, surtout quand on compare plusieurs dizaines de biens. Elle sous-estime parfois les charges réelles, notamment si vous avez un gros emprunt ou des frais de gestion.
La rentabilité nette-nette : le vrai rendement après impôts
C’est la mesure la plus honnête. Celle qui intègre votre tranche d’imposition, les prélèvements sociaux, et les éventuels dispositifs fiscaux.
En France, les revenus locatifs s’ajoutent à vos revenus imposables. Si vous êtes à 30 % de TMI (tranche marginale d’imposition), vous payez en plus 17,2 % de prélèvements sociaux, soit un taux global de 47,2 %. C’est costaud.
Sur notre exemple : revenu net avant impôt de 7 070 euros. Impôt (à 30 % + 17,2 %) : 7 070 × 47,2 % = 3 337 euros. Revenu net-net : 7 070 – 3 337 = 3 733 euros.
Rentabilité nette-nette : (3 733 / 200 000) × 100 = 1,87 %
Oui. C’est ça la réalité pour quelqu’un en location nue, sans dispositif fiscal particulier, à la tranche à 30 %. Ce n’est pas catastrophique si la valeur du bien progresse avec le temps, mais ça illustre très clairement pourquoi la fiscalité location meublée change radicalement la donne : le statut LMNP permet d’amortir le bien et de réduire très fortement, voire d’annuler, l’imposition sur les loyers.
Les trois formules côte à côte
Pour avoir une vue d’ensemble claire :
| Type de rentabilité | Formule | Résultat (exemple) |
|---|---|---|
| Brute | (Loyers annuels / Prix d’achat) × 100 | 4,5 % |
| Méthode Larcher | (Loyer × 9 / Prix d’achat) × 100 | 3,37 % |
| Nette | (Loyers nets de charges / Prix d’achat) × 100 | 3,5 % |
| Nette-nette | (Loyers nets après impôts / Prix d’achat) × 100 | 1,87 % |
Chaque indicateur a son utilité. On ne jette pas la rentabilité brute parce qu’elle est imprécise : elle reste parfaite pour trier rapidement un portefeuille de biens. Mais on ne s’arrête jamais à elle pour prendre une décision finale.
Quel taux viser ? Les repères concrets
C’est la vraie question, et la réponse dépend beaucoup de votre localisation et de vos objectifs.
En gros, voici comment lire les chiffres :
Rentabilité brute en dessous de 3 % : difficile à défendre sauf dans les marchés hyper tendus (Paris, certains arrondissements lyonnais) où on joue la plus-value à long terme plutôt que le rendement.
Entre 4 % et 6 % : c’est la zone confortable pour la plupart des investisseurs. Des villes comme Metz (6,9 % brut selon une étude SeLoger 2024), Nancy (6,8 %) ou Le Mans (6,5 %) se situent dans cette fourchette.
Au-delà de 7 % : ça existe, mais ça cache souvent quelque chose. Soit une ville avec peu de dynamisme et un risque de vacance locative élevé, soit un bien avec des travaux importants non encore chiffrés. Mulhouse affiche 11,9 % selon la même étude, et c’est une ville où la tension locative est réelle… mais où la liquidité à la revente est aussi plus faible.
Et la taille du bien joue énormément. Un studio en zone universitaire peut atteindre 7 % brut avec une rotation importante (parfois chaque année). Un T3 loué à une famille stable se situera plutôt à 3-4 % brut, mais avec une vacance quasi nulle sur 5 ans.
Studio, T2, T3 : les différences de rendement en pratique
Ce n’est pas qu’une question de chiffres, c’est aussi une question de profil de locataire.
Les studios et T1 offrent la rentabilité brute la plus élevée (5 % à 7 % selon les marchés), avec un loyer au m² nettement supérieur. Mais le turnover est fréquent, surtout dans les villes étudiantes. Entre deux locataires, il y a des frais : remise en état, annonces, état des lieux. Ces coûts grignotent la rentabilité nette.
Les T2 représentent le meilleur compromis. Rentabilité correcte (4 % à 6 % brut), public plus large, rotation moins fréquente. C’est souvent la surface que je recommande en premier pour un investissement locatif classique.
Les T3 et plus sont à réserver si vous visez la stabilité locative et une gestion tranquille, au détriment d’un rendement plus faible (3 % à 5 % brut). Mais une famille qui s’installe et reste 6 ans, ça vaut de l’or côté tranquillité d’esprit.
Ce que la rentabilité ne dit pas
Un bon chiffre de rentabilité locative ne garantit rien à lui seul.
La vacance locative peut tout faire basculer. Un appartement vide 2 mois sur 12, c’est une perte de 17 % des revenus annuels attendus. Dans certaines zones, c’est quasi impossible (demande locative forte en grande ville), dans d’autres, c’est un risque réel et récurrent.
La plus-value potentielle à la revente n’apparaît dans aucune formule. Acheter à Lyon ou Bordeaux avec 4 % de rentabilité brute peut s’avérer bien plus rentable sur 15 ans qu’un 8 % brut dans une ville en déclin démographique.
Et la durée compte. Calculer la rentabilité sur une seule année est trompeur. Les charges varient, les loyers évoluent (à la hausse ou à la baisse), un gros ravalement peut tomber l’année 5. L’exercice juste, c’est de recalculer chaque année, en réel.
Mais voilà la bonne nouvelle : une fois qu’on a compris les trois formules (brute, nette, nette-nette) et qu’on sait les lire, on a déjà un avantage énorme sur la majorité des gens qui investissent au feeling, sur la base du seul prix d’achat et du loyer affiché dans l’annonce.