Rédiger un bail, ça paraît simple. Une feuille, quelques infos, deux signatures. Et pourtant, c’est précisément ce genre de contrat bâclé qui finit devant le juge des contentieux de la protection. J’ai vu des propriétaires se retrouver avec un bail partiellement nul parce qu’ils avaient oublié de mentionner la surface habitable, ou qu’ils avaient glissé une clause interdite sans le savoir. Pas de chance.
La bonne nouvelle, c’est que la loi est très claire sur ce que doit contenir un bail. Très claire, et aussi très précise, ce qui veut dire que si vous suivez le cadre légal à la lettre, vous êtes protégés, des deux côtés.
Avant même de se poser la question de comment rédiger bail, il faut d’abord choisir le bon type de contrat. Location vide, meublée, bail mobilité, bail étudiant… Chaque situation a ses propres règles, ses propres durées, ses propres plafonds de dépôt de garantie. Et si vous êtes en train de monter votre premier projet locatif depuis le départ, je vous conseille de commencer par lire notre guide pour investir locatif avant de signer quoi que ce soit.
Table des matières
Bail vide ou meublé : le choix qui change tout
C’est la première question à régler. Et elle a des conséquences sur tout le reste.
Un bail de location vide, c’est la formule classique. Durée minimale de 3 ans si le bailleur est une personne physique, 6 ans si c’est une personne morale (une SCI, par exemple). Le dépôt de garantie est plafonné à 1 mois de loyer hors charges. Côté préavis locataire : 3 mois en règle générale, réduit à 1 mois en zone tendue ou dans certaines situations personnelles (mutation professionnelle, perte d’emploi, RSA).
Un bail meublé, c’est plus souple. Durée minimale de 1 an, reconductible tacitement. Préavis du locataire : 1 mois, sans condition. Dépôt de garantie : jusqu’à 2 mois de loyer hors charges. Petit bémol : le logement doit vraiment être meublé, au sens du décret du 31 juillet 2015. Literie, plaques de cuisson, four ou micro-ondes, réfrigérateur, vaisselle, table, chaises… La liste est précise. Si un meuble obligatoire manque, le bail peut être requalifié en bail vide par un juge, avec toutes les contraintes que ça implique.
Et il y a aussi les formats courts. Le bail étudiant dure 9 mois, non renouvelable automatiquement, et prend fin sans préavis à son échéance. Le bail mobilité (créé par la loi Élan en 2018) s’adresse aux personnes en situation de mobilité temporaire : stagiaires, alternants, personnes en formation, en mutation. Durée : entre 1 et 10 mois. Aucun dépôt de garantie ne peut être demandé. Et il ne peut pas être renouvelé pour le même locataire.
| Type de bail | Durée min. | Dépôt de garantie | Préavis locataire |
|---|---|---|---|
| Vide (personne physique) | 3 ans | 1 mois HC | 3 mois (1 mois zone tendue) |
| Meublé | 1 an | 2 mois HC | 1 mois |
| Étudiant | 9 mois | 2 mois HC | 1 mois (ou fin automatique) |
| Mobilité | 1 à 10 mois | Aucun | 1 mois |
Ce que le bail doit absolument contenir
La loi Alur de 2014 a tout changé. Depuis, un modèle-type réglementaire s’impose pour tous les baux d’habitation signés depuis le 1er août 2015. Pas question de rédiger un contrat de zéro sur un coin de table. Le bail doit respecter ce modèle, point.
Concrètement, voici ce que le contrat doit mentionner, sans exception.
L’identité des parties et les infos de base
Nom, prénom, domicile du propriétaire. Nom du ou des locataires. Si un gestionnaire s’occupe du bien, son nom et son siège social. Date de prise d’effet et durée du bail. Ce sont les données minimales, mais elles doivent être exactes, car une erreur sur la durée, par exemple, peut créer un flou juridique.
Et pour trouver les bonnes personnes à qui louer avant même de rédiger le bail, vous pouvez aussi consulter notre article sur comment trouver un locataire sérieux.
La description du logement
C’est là que beaucoup de propriétaires se ratent. Le bail doit préciser :
- La nature du bien (maison ou appartement, en copropriété ou non)
- L’adresse et la destination de l’immeuble
- Le nombre de pièces et les équipements privatifs et communs
- La surface habitable, en mètres carrés
Ce dernier point mérite qu’on s’y attarde. Si la surface n’est pas mentionnée, le locataire peut mettre en demeure le propriétaire de la renseigner dans le mois qui suit la signature. Si elle est erronée de plus de 5 % par rapport à la réalité, le locataire peut demander une diminution de loyer proportionnelle à l’écart. Bref, mesurez correctement, faites appel à un diagnostiqueur si vous avez un doute.
Depuis le 1er janvier 2024, deux mentions supplémentaires sont obligatoires : l’identifiant fiscal du logement (un numéro à 13 chiffres, visible sur votre avis de taxe foncière) et la lettre de classe énergétique du DPE, de A à G. Sans elles, le bail reste valable, mais le locataire peut les exiger a posteriori.
Les infos financières : loyer, charges, dépôt
Le montant du loyer doit être clairement indiqué, avec ses modalités de paiement (montant, date, fréquence, généralement mensuelle). Si le logement était occupé il y a moins de 18 mois, le montant du dernier loyer appliqué au précédent locataire doit figurer dans le contrat. Pratique pour vérifier qu’il n’y a pas eu de hausse abusive entre deux locataires.
Les charges : leurs modalités de paiement doivent être précisées. Provision mensuelle avec régularisation annuelle, ou forfait, selon le type de bail.
Si vous demandez un dépôt de garantie, son montant doit être mentionné (rappel : 1 mois max en vide, 2 mois max en meublé, 0 en bail mobilité).
Une chose souvent oubliée : le montant des dépenses théoriques de chauffage, avec l’année de référence des prix de l’énergie utilisés. C’est obligatoire depuis quelques années.
La clause résolutoire : ne jamais l’oublier
Depuis janvier 2025, les baux doivent contenir une clause résolutoire. Cette clause permet la résiliation automatique du bail si le locataire ne verse pas le dépôt de garantie, ne paie pas le loyer, les charges, ne souscrit pas d’assurance habitation couvrant les risques locatifs, ou cause des troubles du voisinage avérés. Mais attention : même avec une clause résolutoire dans le bail, la procédure reste judiciaire. Commandement de payer, délai de régularisation, assignation. On ne met pas quelqu’un à la porte du jour au lendemain.
Les zones d’encadrement des loyers
Si votre bien est situé à Paris, Bordeaux, Lille (et Hellemmes et Lomme), Lyon, Villeurbanne, Montpellier, dans les communes de Plaine Commune, d’Est Ensemble ou dans certaines zones de Grenoble-Alpes Métropole et du Pays Basque, le bail doit mentionner en plus le loyer de référence et le loyer de référence majoré applicable à votre logement. Si un complément de loyer est appliqué, il doit être justifié dans le contrat.
Ce n’est pas optionnel. Un bail qui ne mentionne pas ces éléments dans une zone d’encadrement est attaquable.
Les clauses que vous n’avez pas le droit d’insérer
La loi du 6 juillet 1989 liste des clauses réputées non écrites. Même si elles figurent dans le bail et que le locataire a signé, elles ne produisent aucun effet juridique. Exemples : imposer au locataire des frais supplémentaires non prévus, exiger qu’il souscrive une assurance auprès d’un assureur spécifique, lui interdire d’héberger un proche, le rendre automatiquement responsable de toutes les dégradations sans état des lieux.
Mais la plus classique des erreurs, c’est d’insérer une clause de résiliation pour un motif non reconnu par la loi. La loi n’admet que quatre motifs pour les clauses résolutoires (non-paiement du loyer, défaut de dépôt de garantie, pas d’assurance habitation, troubles de voisinage). Tout le reste, inapplicable.
Les documents à annexer au bail
Le bail seul ne suffit pas. Plusieurs documents doivent obligatoirement être remis au locataire au moment de la signature.
L’état des lieux d’entrée, réalisé contradictoirement. Le dossier de diagnostics techniques (DDT), qui inclut notamment le DPE, le constat des risques d’exposition au plomb si le bien a été construit avant 1949, l’état des installations électriques et gaz si elles ont plus de 15 ans, et l’état des risques naturels et technologiques. Si le logement est en copropriété, le règlement de copropriété est aussi à fournir.
L’attestation d’assurance du locataire, elle, vous la demanderez à la signature mais elle ne s’annexe pas systématiquement au bail.
Renouvellement, modification, résiliation
Un bail vide se reconduit tacitement à son échéance, pour la même durée. Si vous voulez y apporter des modifications, il faut un avenant signé par les deux parties. Pas de modification unilatérale.
Pour résilier. Le locataire peut partir à tout moment, sous préavis (3 mois en règle générale, 1 mois en zone tendue ou situation personnelle particulière). Le propriétaire, lui, ne peut donner congé qu’à l’échéance du bail, et uniquement pour trois motifs : vendre le logement, le reprendre pour y habiter, ou invoquer un motif légitime et sérieux. Et le préavis est de 6 mois avant la fin du bail.
Les erreurs les plus courantes, concrètement
Surface oubliée ou approximative. Clause résolutoire absente (surtout sur les baux signés depuis le 20 janvier 2025, date à laquelle elle est devenue obligatoire). Identifiant fiscal du logement manquant. Mauvais type de bail choisi, ce qui crée des problèmes à la sortie.
Et la confusion entre bail meublé et bail vide reste très fréquente. Un propriétaire qui met deux chaises et un vieux canapé dans un appartement ne peut pas légitimement prétendre proposer un meublé au sens légal. La liste du décret de 2015 est exhaustive.
Franchement, le plus simple reste d’utiliser le modèle-type réglementaire défini par le décret n° 2015-587 du 29 mai 2015, disponible en ligne sur service-public.fr. Il intègre toutes les rubriques dans le bon ordre. Vous n’avez qu’à le remplir correctement, en vous assurant que chaque case correspond bien à votre situation réelle.
Un bail bien rédigé, c’est deux ans de tranquillité. Un bail bâclé, c’est un contentieux possible à la moindre friction.